Thị trường bất động sản nhiều địa phương chững lại khiến không ít nhà đầu tư khóc ròng khi lỡ mua đất lúc giá cao, giờ bán lỗ tiền tỷ.

Anh Nguyễn Ngọc Anh (Thanh Trì, Hà Nội) kể, cuối năm 2021, anh lấy tiền tích góp và vay ngân hàng mua 3 mảnh đất của một tỉnh ven Hà Nội, mỗi mảnh rộng 80m2, với giá 2,4 tỷ đồng, tổng 3 mảnh là 7,2 tỷ đồng. Mỗi tháng, anh Ngọc Anh phải xoay xở tiền để trả gốc lẫn lãi cho ngân hàng gần 100 triệu đồng.

Từ sau Tết 2022, do thấy đã đến thời điểm chốt lời, anh Ngọc Anh rao bán mỗi mảnh đất với giá 3 tỷ đồng.

Thời gian mới rao, có vài người hỏi thăm, chủ yếu là “cò” đất. Một vài người thực sự muốn mua để ở nhưng không mua nổi, bởi trả tiền đất xong thì không còn tiền xây nhà.

Do không chịu nổi số tiền gốc và lãi phải trả hàng tháng nữa, anh Ngọc Anh giảm giá mỗi mảnh 200 triệu đồng, rồi 300 triệu đồng nhưng không ai mua. Nhờ phòng giao dịch bất động sản ở địa phương bán giùm cũng không ăn thua.

“Bây giờ tôi đang ôm mảnh đất như “ôm bom”, không biết nó sẽ nổ lúc nào. Tôi chỉ mong bán được giá vốn, tiền lãi ngân hàng xem như mất trắng cũng được. Đây quả thật là kinh nghiệm đau thương khi mua đất với hy vọng làm giàu của tôi”, anh Ngọc Anh nói.

Cũng theo anh Ngọc Anh, 3 lô đất anh mua vào lúc thị trường sốt nóng và thời điểm đó có tin đồn sẽ xây một khu đô thị mới ở gần đó, nên giá được đẩy lên quá cao. Tuy nhiên, đến giờ các nhà đầu tư đều biết thông tin về dự án kia chỉ là tin đồn, không có thật, nên kể cả giờ bán đất bằng giá gốc lúc mua cũng khó tìm khách.

Theo các môi giới, anh Ngọc Anh muốn bán được giờ phải giảm giá mạnh, giá thị trường của lô đất này hiện tại chỉ còn 1,7 – 1,8 tỷ đồng. Điều đó đồng nghĩa anh Ngọc Anh chấp nhận bán lỗ 700 triệu đồng mỗi căn.

“Tôi mua đất có nửa năm, giờ đã lỗ tới hơn 2 tỷ đồng. Đây đúng là bài học cay đắng”, anh Ngọc Anh chia sẻ.

Thực tế, câu chuyện nhà đầu tư bốc hơi tiền tỷ khi lao vào cơn sốt đất là không hiếm.

Còn nhớ cơn sốt đất hơn 10 năm trước, nhiều nhà đầu tư cũng méo mặt khi lỡ ôm quá nhiều để nuôi ý định “lướt sóng”.

Ông Nguyễn Văn Hòa, một nhà đầu tư đất Hòa Lạc cách đây hơn 10 năm cho biết: Thời điểm trước năm 2009, đất Hòa Lạc chỉ dao động 500.000 – 700.000 đồng/m2. Ngay cả những lô đất có vị trí đẹp, giá trị cũng chưa tới 3 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, sau khi “sốt” đất xuất hiện, chỉ trong 2 năm (2009 – 2011), giá đất Hòa Lạc tăng gần 10 lần, giá đất trong ngõ tăng lên 5 – 8 triệu đồng/m2, trong khi các lô đất đẹp, mặt đường tăng lên ngưỡng 25 – 30 triệu đồng/m2.

Với tốc độ tăng giá chóng mặt, cuối năm 2010, ông Hòa cũng đã bỏ ra hơn 8,7 tỷ đồng để mua 350 m2 đất nông nghiệp, thuộc xã Thạch Hòa (tương đương 25 triệu đồng/m2).

Tới cuối năm 2011, “bong bóng” Hòa Lạc bắt đầu xì hơi, giá đất tụt dốc không phanh. Với lô đất của ông Hòa, trong vòng chưa đầy 1 năm, giá từ 8 tỷ đồng đã giảm một nửa, xuống 3,9 tỷ đồng. Cay đắng nhìn đất mất giá thê thảm, ông Hòa chấp nhận bán cắt lỗ với mức giá mới.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, hiện nay, đầu tư “lướt sóng” không còn phù hợp. Bởi, thị trường đã ổn định hơn nhiều so với 10 năm trước, rất khó để “lướt sóng”, đánh đâu thắng đó như trước. Bản thân nhà đầu tư cũng đã có kinh nghiệm hơn khi đối phó với các cơn sốt đất. Thay vào đó, xu hướng hiện nay là đầu tư dài hạn và có chiến lược cụ thể theo từng giai đoạn.

Trong giai đoạn này, để đầu tư dài hạn, nhà đầu tư nên chú ý tới nguồn vốn tự có và nên lựa chọn các sản phẩm vừa túi tiền. Nhà đầu tư cần tránh việc sử dụng đòn bẩy tài chính, với tỷ lệ vượt quá 30% giá trị tài sản.

Nếu vượt quá tỷ lệ này, nhà đầu tư sẽ phải vật lộn với các khoản lãi hàng tháng, như vậy việc đầu tư sẽ không mang lại nhiều hiệu quả.

Cô bạn thân từng “khoe” mua 5 lô đất trong hai tháng: “Giờ thì thấm lắm rồi!”

Chỉ vài tháng trước đây, câu chuyện nhà nhà, người người săn tìm mua đất diễn ra tại nhiều địa phương trên khắp cả nước. Tuy nhiên, những phiên “chợ” bất động sản nhanh chóng “tan” đi, để lại cho loạt nhà đầu tư những hụt hẫng và khoản nợ khổng lồ.

Chị Phạm Minh Hương – một nhà đầu tư bất động sản, cũng là người bạn học cùng quê với tôi cho hay, hiện chị còn 4 lô đang bị “chôn vốn” chưa ra hàng được, trong đó 2 lô đất nền tại Thạch Thất với khoảng hơn 3 tỷ, một lô tại Sơn Tây hơn 2 tỷ và một lô ở Lâm Đồng gần 1 tỷ đồng. Cả 4 lô, dù đã rao bán về mức giá mua vào hơn một tháng nay nhưng vẫn chưa thể bán được.

“Một lô ở Bình Dương tôi bán lúc đỉnh nên may mắn có lời khá ổn, tuy nhiên 4 lô còn lại thì chưa biết đến khi nào mới hồi vốn. Thị trường đang rơi vào tình trạng trầm lắng, việc đăng tin rao bán cũng rầm rộ nhưng không có khách hỏi. Nếu tiếp tục tình trạng này, tôi sẽ phải chấp nhận cắt lỗ để thu hồi vốn làm việc khác”, chị Hương nói.

Sau khi chốt lời từ chứng khoán, đầu năm nay cô bạn thân của tôi “khoe” tranh thủ mua được 5 lô đất

Được biết, đầu năm 2022 nhờ đầu tư chứng khoán đúng nhịp, Hương may mắn chốt lời được 5 tỷ đồng.

Trong lúc thị trường chứng khoán bất ổn, chị Hương đã cùng bạn trong nhóm đầu tư rủ nhau “quay xe” sang bất động sản. Thời điểm đó, chứng kiến thị trường nóng sốt và tăng giá từng ngày, nhận thấy có nhiều tiềm năng, chị Hương quyết định dành thời gian tìm hiểu thị trường đất nền vùng ven và xuống tiền.

Chỉ trong khoảng hai tháng từ tháng 3 đến đầu tháng 4, chị Hương đã chốt mua 5 lô đất và tính toán chỉ “lướt sóng” chứ không ngâm lâu.

“Lúc đó, thị trường đang sôi động nên bạn bè tôi ai mua – bán cũng có lời chóng vánh và tôi mạnh dạn mua theo. Trong 5 lô tôi mua, lô tại Bình Dương chỉ sau gần 1 tháng mua tôi đã nhanh chóng nhượng lại cho chủ đất bên cạnh. Vì gặp khách mua nhiệt tình nên lô đó tôi bán được giá và khá thuận lợi. Tuy nhiên, sau đó thị trường trầm lắng dần, những lô còn lại tôi lần lượt rao bán nhưng chưa thể bán nổi”…

Được biết, câu chuyện nhà đầu tư “ôm đống nợ” hoặc dành chục tỷ mua đất “chỉ để nuôi cỏ” như chị Hương quả thực không hiếm. Nhiều nhà đầu tư tay ngang đang “đứng ngồi không yên” vì không rút được vốn để chuyển sang kinh doanh lĩnh vực khác.

Theo cơn sốt đất, nhiều nhà đầu tư dành cả chục tỷ mua đất “chỉ để nuôi cỏ”

Theo ghi nhận của phóng viên, giá đất tại nhiều khu vực từng là điểm nóng hồi cuối năm 2021 và đầu năm 2022 giờ đã hạ nhiệt, mức giá chững lại và nhiều nơi hầu như không có giao dịch.

Cụ thể, các lô đất thổ cư Hòa Lạc, giá đất vẫn dao động 9- 25 triệu đồng/m2. Giá khu vực Đồng Mô, Yên Bài (Ba Vì) giá khoảng 5 – 7 triệu đồng/m2 nhưng có diện tích lớn, tương đương giá trị 5-10 tỷ đồng/lô.

Những khu đất trước đó “cò đất” kéo về tạo sóng, đẩy giá như: Dự án 93 lô Cổ Đông (Sơn Tây), 108 lô Bãi Dài và 72 Lô Bãi Dài tại xã Tiến Xuân (huyện Thạch Thất)… giờ không một bóng người, để hoang hóa cho cỏ mọc. Trong khi hàng nghìn tỷ đồng của nhà đầu tư bị “chôn vùi” trong đất.

Những mảnh đất phân lô tại dự án 108 lô Bãi Dài đang để cỏ mọc hoang. Tại khu đất 72 lô Bãi Dài, (xã Tiến Xuân) cũng rơi vào tình trạng tương tự. Nhiều khu vực đường trong dự án phân lô bị xuống cấp, sụt lún. Hạ tầng xuống cấp trầm trọng…

Theo báo cáo thị trường quý II/2022 của một đơn vị nghiên cứu BĐS, thị trường đất nền đã hạ nhiệt sau khi trải qua vùng đỉnh cao nhất được xác lập vào quý 2/2021.

Số liệu thống kê của đơn vị nghiên cứu cho thấy, trong quý II/2022 lượt tìm kiếm đất nền giảm khoảng 13% so với đỉnh quý II/2021, một chỉ báo cho thấy cơn sốt đất nền đã đi qua vùng nóng và đang trong quá trình hoàn thiện một chu kỳ.

Chuyên gia bất động sản Phan Công Chánh cho biết, đầu tư khi “sốt đất” thì thực tế chỉ có khoảng 20% là nhà đầu tư có tầm nhìn trung và dài hạn, còn lại 80% là các nhà đầu cơ với mong muốn thu được biên độ lợi nhuận tốt trong thời gian ngắn, hoặc thậm chí là lướt sóng từ lúc thị trường bắt đầu lên đến lúc chạm đỉnh.

Vị chuyên gia này thẳng thắn cho rằng, xu hướng lướt sóng khi thị trường nóng hổi hay bắt đáy để chờ thời cơ chỉ dành cho những nhà đầu tư chuyên nghiệp, thành thạo thị trường và có tầm nhìn dài hạn, chiến lược. Còn các nhà đầu tư “c̼h̼ế̼t̼ vì sốt đất” thường là những nhà đầu tư F0, mới tham gia thị trường, đầu tư chạy theo tâm lý đám đông, nắm thông tin chậm, ít kiến thức và non kinh nghiệm thị trường.

Nguồn: news24vision.com/d27/?fbclid=IwAR3sJIXn_7p7dh6cR_Ds99mY-YyQGPi5QoHl301LlXwY2nfbnJNHebUhNy0